España cuenta con una importante industria turística, y invertir en hoteles es una forma de participar en una actividad económica que genera ingresos a través del alojamiento, la restauración y otros servicios.
Tradicionalmente, invertir en hoteles estaba al alcance de grandes patrimonios, cadenas hoteleras y fondos de inversión. Sin embargo, actualmente existen modelos de inversión participativa que permiten aportar capital a negocios hoteleros sin necesidad de comprar un inmueble completo ni encargarse de su gestión.
Una de estas alternativas consiste en participar económicamente en hoteles que ya están en funcionamiento, mediante acuerdos privados con las empresas responsables de su explotación.
Pero ¿cómo funciona exactamente este modelo? ¿De dónde procede la rentabilidad? ¿Qué derechos tiene el inversor y qué riesgos debe conocer?
¿Qué es el crowdfunding hotelero?
El crowdfunding hotelero es una forma de financiación colectiva en la que diferentes inversores aportan capital para participar en proyectos relacionados con el sector hotelero. Si quieres compararlo con los proyectos de vivienda, te lo contamos en crowdfunding inmobiliario en España.
Estos proyectos pueden tener distintas finalidades: adquirir establecimientos, realizar reformas, ampliar instalaciones o financiar la explotación de negocios que ya están operativos.
Dentro de este ámbito existen diferentes estructuras jurídicas. Algunas operaciones se realizan mediante plataformas de financiación participativa y otras mediante acuerdos privados, como los contratos de cuentas en participación.
Aunque ambos modelos permiten reunir capital de varios participantes, no tienen necesariamente la misma regulación ni ofrecen los mismos derechos.
En las operaciones privadas de cuentas en participación, el inversor aporta una cantidad económica a una actividad empresarial y el gestor se encarga de desarrollar el negocio conforme a las condiciones establecidas en el contrato.
De esta manera, es posible participar económicamente en el sector hotelero sin convertirse en propietario de un hotel ni asumir directamente su gestión.
¿Cómo funciona la inversión participativa en hoteles?
Imaginemos un hotel situado en una zona turística consolidada de España.
El establecimiento ya recibe huéspedes, dispone de personal, genera ingresos y cuenta con una actividad comercial en funcionamiento.
La empresa responsable de su explotación puede necesitar capital para mejorar sus instalaciones, optimizar su funcionamiento o desarrollar su actividad.
En lugar de financiar toda la operación exclusivamente con recursos propios o financiación bancaria, puede incorporar inversores privados mediante un acuerdo de participación económica.
El proceso suele desarrollarse en cuatro etapas:
1. Identificación de una oportunidad hotelera
La empresa promotora analiza establecimientos turísticos, su ubicación, historial de actividad, capacidad de generar ingresos y posibilidades de mejora.
Uno de los aspectos que pueden resultar interesantes es que el hotel ya esté funcionando, porque permite estudiar datos históricos de ocupación, facturación y gastos.
Esto no elimina el riesgo, pero proporciona información sobre la actividad real del negocio.
2. Participación de inversores privados
Los inversores interesados pueden aportar capital bajo unas condiciones previamente establecidas.
Estas condiciones deben identificar la empresa responsable, el destino de los fondos, la duración prevista, el sistema de remuneración, los derechos del participante y los riesgos asumidos.
La aportación no implica necesariamente adquirir una parte de la propiedad inmobiliaria.
3. Gestión y explotación del establecimiento
La empresa gestora se ocupa de la actividad hotelera: comercialización de habitaciones, atención a huéspedes, personal, mantenimiento, servicios complementarios y control de gastos.
El inversor no necesita intervenir en las decisiones operativas diarias.
4. Liquidación de la inversión
Según las condiciones del contrato, el inversor puede tener previsto recibir determinados pagos durante la operación o una liquidación al vencimiento.
El resultado dependerá de la estructura jurídica, de las obligaciones asumidas por el gestor y de su capacidad para cumplirlas.
Es importante distinguir entre una rentabilidad pactada contractualmente y una rentabilidad garantizada. Que exista una obligación de pago no significa que desaparezca el riesgo de incumplimiento o de pérdida del capital.
¿Qué es un contrato de cuentas en participación?
El contrato de cuentas en participación es una figura jurídica regulada en los artículos 239 y siguientes del Código de Comercio español.
Permite que una persona aporte capital a determinadas operaciones empresariales desarrolladas por un gestor, participando en sus resultados conforme a lo acordado.
En una inversión hotelera, esto significa que el participante puede contribuir económicamente a la actividad de un establecimiento sin convertirse necesariamente en socio de la empresa ni propietario del inmueble.
Se trata de un contrato privado entre las partes: no es un producto supervisado por la CNMV, por lo que conviene revisar con detalle sus condiciones antes de participar.
El contrato debe permitir comprender aspectos fundamentales:
- Quién recibe el capital y responde de las obligaciones.
- Para qué actividad se utilizará el dinero.
- Qué remuneración se establece y bajo qué condiciones.
- Cuándo está prevista la recuperación del capital.
- Qué información recibirá el inversor.
- Qué sucede si la empresa no puede cumplir lo pactado.
Al tratarse de una inversión empresarial, pueden existir pérdidas. Además, las garantías particulares que incorpore cada contrato deben analizarse individualmente para determinar su eficacia jurídica.
¿De dónde procede la rentabilidad de una inversión hotelera?
Un hotel genera ingresos principalmente a través de las reservas de habitaciones, aunque también puede obtenerlos mediante restauración, aparcamiento, eventos y otros servicios.
De esos ingresos deben descontarse los gastos necesarios para mantener el negocio en funcionamiento: personal, suministros, mantenimiento, comercialización, impuestos y otras obligaciones.
La capacidad del establecimiento para generar resultados económicos depende, entre otros factores, de su ocupación, los precios de las habitaciones y la eficiencia de la gestión.
En determinados modelos de inversión participativa, la empresa establece una remuneración contractual para quienes aportan capital.
Sin embargo, el pago de esa remuneración dependerá de que la entidad obligada disponga de recursos suficientes y cumpla sus compromisos.
Por eso es importante analizar tanto el funcionamiento del hotel como la situación económica de la sociedad con la que se formaliza la inversión.
Un ejemplo práctico: participar en un negocio hotelero sin comprar una propiedad
Imaginemos el caso de Daniel, una persona que dispone de determinados ahorros y quiere conocer alternativas para participar económicamente en el sector turístico.
Hasta ahora, cuando pensaba en invertir en inmuebles, imaginaba comprar un apartamento para alquilarlo.
Sin embargo, descubre que existen modelos de participación en negocios hoteleros que no requieren adquirir una propiedad.
Daniel estudia una operación hipotética en la que puede aportar 10.000 € mediante un contrato privado de cuentas en participación, con una duración de 20 meses y una remuneración total pactada del 15 % bruto al vencimiento.
¿Cómo serían las cifras?
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Capital aportado | 10.000 € |
| Duración | 20 meses |
| Remuneración estimada total esperada | 15 % bruto |
| Beneficio bruto previsto | 1.500 € |
| Capital y beneficio previstos al vencimiento | 11.500 € |
Ejemplo exclusivamente ilustrativo, no vinculado a ninguna empresa ni oferta concreta. Los importes representan el cumplimiento íntegro de las condiciones hipotéticas del contrato, no un resultado garantizado.
Durante esos 20 meses, Daniel no tiene que buscar huéspedes, contratar personal, pagar directamente las reparaciones ni encargarse de la gestión diaria del establecimiento.
Todo ello corresponde a la empresa responsable de la explotación.
No obstante, Daniel tampoco adquiere por ello la propiedad del hotel. Su posición es la de un participante económico con los derechos establecidos en su contrato.
Antes de tomar cualquier decisión, debe entender que los 11.500 € representan el importe previsto si se cumplen las obligaciones pactadas.
Si la empresa atraviesa dificultades financieras, podría retrasarse el pago o producirse una pérdida parcial o total de la aportación. Además, es posible que no pueda recuperar anticipadamente su dinero.
El ejemplo muestra cómo funciona la inversión participativa, pero también por qué es necesario comprender las condiciones jurídicas y económicas antes de participar.
¿Qué ventajas puede ofrecer este modelo de inversión?
La inversión participativa en el sector hotelero presenta características que la diferencian de la compra tradicional de inmuebles.
Acceso con aportaciones más reducidas. Dependiendo del proyecto, puede ser posible participar sin disponer del capital necesario para comprar un establecimiento completo.
Sin gestión hotelera directa. La actividad diaria queda en manos de los profesionales responsables del negocio.
Participación en una actividad económica real. El capital se vincula a proyectos empresariales relacionados con el alojamiento turístico y sus servicios.
Condiciones contractuales definidas. Los contratos pueden establecer una duración, un sistema de remuneración y determinados mecanismos de información y protección.
Posibilidad de diversificación. Puede representar una exposición diferente a la de otros activos, aunque debe tenerse en cuenta la concentración de riesgos en el sector turístico y en cada empresa gestora.
Estas características pueden resultar interesantes para conocer el modelo, pero no significan que sea adecuado para cualquier persona ni que exista una rentabilidad asegurada.
¿Qué riesgos tiene invertir en hoteles mediante participación privada?
Como cualquier inversión empresarial, este modelo implica riesgos que conviene conocer.
Riesgo de la empresa gestora
Aunque el hotel esté funcionando, la sociedad responsable puede tener dificultades económicas o incumplir sus obligaciones contractuales.
Riesgo de actividad turística
Una caída de las reservas, el aumento de los costes o una crisis del sector pueden afectar a los resultados del establecimiento.
Riesgo de liquidez
En determinados contratos no existe posibilidad de recuperar anticipadamente el dinero. El inversor puede tener que esperar hasta el vencimiento previsto y, aun entonces, existe riesgo de impago.
Riesgo jurídico y de garantías
No todos los contratos ofrecen las mismas protecciones. Una garantía contractual, una garantía hipotecaria y un aval bancario son mecanismos diferentes y no deben confundirse.
También es importante conocer si las garantías están formalizadas de manera que puedan hacerse efectivas frente a terceros.
Riesgo de concentración
Participar en un único proyecto implica depender de la evolución de ese negocio y de la solvencia de la entidad responsable. Para una visión más amplia de este tipo de activos, puedes leer nuestro artículo sobre inversiones reales.
¿Qué preguntas conviene hacer antes de participar?
Antes de estudiar una operación de inversión hotelera, es importante disponer de información suficiente sobre la empresa, el negocio y las condiciones contractuales.
Algunas cuestiones fundamentales son:
- ¿Qué sociedad recibe el capital y qué experiencia tiene gestionando establecimientos hoteleros?
- ¿El hotel está en funcionamiento y dispone de información económica verificable?
- ¿Qué derechos adquiere el inversor y qué garantías existen realmente?
- ¿Cómo se calcula la remuneración y cuándo está previsto su pago?
- ¿Qué ocurre si la empresa incumple o entra en insolvencia?
- ¿Existe posibilidad de recuperar el capital antes del vencimiento?
- ¿Qué información económica recibirá el participante durante la operación?
Responder a estas preguntas ayuda a comprender mejor el funcionamiento de una inversión y sus posibles consecuencias. Puedes completarlas con nuestras 7 preguntas clave antes de invertir tu dinero.
Invertir en hoteles: una forma diferente de participar en la economía real
La inversión hotelera ya no se limita a la adquisición directa de inmuebles o a las grandes operaciones empresariales.
Los modelos participativos permiten conocer otras formas de vincular capital privado a la actividad de negocios turísticos, incluidos establecimientos que ya están funcionando.
Su principal particularidad es que el inversor participa económicamente en una actividad gestionada por terceros, bajo unas condiciones jurídicas y económicas que deben conocerse previamente.
Por eso, más allá de la rentabilidad anunciada, resulta fundamental entender quién gestiona el negocio, cómo se genera el dinero y qué derechos y riesgos se asumen.
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Conocer cómo funciona una inversión es el primer paso para tomar decisiones con mayor información y criterio.
